چگونه یک ارزیابی ملک می تواند از هزینه ها و دردسرهای شما بکاهد؟

در هنگام خرید یک آپارتمان، ملک موردنظر شما ممکن است کاملا بی عیب و نقص بنظر برسد. اما ظاهر یک ملک همیشه بیانگر وضعیت سازه و سایر اجزای ساختمانی آن نیست. عدم توجه به کیفیت ساخت در هنگام خرید یک ملک، می تواند هزینه ها و دردسرهای زیادی را برای شما به بار بیاورد. به عنوان مثال، اگر ترک خوردگی هایی در طبقات پایین ساختمان مشاهده کردید و آپارتمان شما در طبقات فوقانی ساختمان باشد، اما برای مقاومسازی و اصلاح سازه ساختمان، شما نیز بایستی هزینه ای مساوی با مالکین واحدهای طبقات پایین ساختمان پرداخت کنید. با ما در ادامه همراه باشید تا به شما بگوییم چگونه یک ارزیابی ملک می تواند از هزینه ها و دردسرهای شما بکاهد.

اجزای مختلف یک ساختمان چیست؟

هر ساختمان از اجزا و بخش های مختلفی تشکیل شده است. 5 بخش اصلی یک ساختمان عبارتند از:

• سازه (یا اسکلت ساختمان): وظیفه تامین پایداری و استحکام ساختمان را در طول عمر آن را بر عهره دارد. سازه یک ساختمان، مهمترین و حیاتی ترین بخش ساختمان است. در هنگام زلزله، کیفیت خوب سازه می تواند از جان و مال ساکنین ساختمان محافظت کند و خسارات مالی و جانی را به حداقل برساند.
• اجزای معماری: بخش هایی از ساختمان که برای استفاده بهتر از فضاهای داخلی و همچنین زیبایی کلی ساختمان به کار می روند. نمای ساختمان، عایق کاری ها، تیغه ها، سقف کاذب، کابینت ها، نقاشی، انواع نازک کاری ها و … جزو اجزای معماری یک ساختمان به حساب می آیند. کیفیت اجزای معماری بر زیبایی، آرامش و آسایش ساکنین ساختمان تاثیر قابل توجهی دارد.
• تاسیسات برقی: این تاسیسات وظیفه تامین روشنایی و برق رسانی به بخش های مختلف خصوصی و مشاعات ساختمان (مانند آسانسور) را دارند. با توجه به حساسیت و پتانسیل خطرآفرین برق، عملکرد مناسب و مطلوب تاسیسات برقی یک ساختمان در تامین آسایش، رفاه و امنیت ساکنین نقش مهمی دارد.
• تاسیسات مکانیکی: این تاسیسات شامل لوله کشی ها (آب، فاضلاب، شوفاژ، …)، سیستم های سرمایش و گرمایش (کولر، پکیج، رادیاتور، داکت ها، …) و شیرآلات ساختمان می باشد. خرابی و عدم کارکرد درست این اجزا می تواند ضمن تحمیل هزینه های گزاف تعمیراتی، آسایش و بهره مندی بلندمدت ساکنین ساختمان را مختل کند.
• تجهیزات ایمنی ساختمان: این تجهیزات به منظور تامین امنیت مالی، روانی و جانی ساکنین در حوادث پیش بینی نشده مانند آتش سوزی، سرقت، و غیره بکار می رود. دوربین مداربسته، نرده های حفاظتی، درب ها و حفاظ های ضد سرقت، دودبند، پلکان اضطراری، سیستم اعلان حریق، سیستم اطفا حریق مانند اسپرینکلر، و غیره از جمله این تجهیزات هستند.

عیوب رایج در ساختمان ها چیست؟

سرویس دهی مناسب و آسایش ساکنین ساختمان وابسته به این است که همه اجزای مختلف ساختمان در وضعیت مطلوب و مناسبی باشند. کیفیت این اجزا در هنگام ساخت ساختمان و همچنین نحوه نگهداری این اجزا در طول مدت بهره برداری، عوامل اصلی موثر بر کیفیت این اجزا می باشد.

تعمیر و رفع ایرادات و عیوب ساختمانی در یک ساختمان ویلایی به مراتب راحت تر از یک ساختمان آپارتمانی یا مجتمع ساختمانی است که در آن، تعمیرات باید در ملک های مختلف با مالک های مختلف صورت گیرد. به همین دلیل، ارزیابی دقیق و کارشناسی اجزای مختلف ساختمانی یک ملک، بخصوص یک آپارتمان، بسیار حیاتی است. رایج ترین عیوب و نواقص ساختمانی که در این ارزیابی ها شناسایی می شود عبارتند از:

• عیوب سازه ای: بدلیل عدم اجرا یا نگهداری درست و اصولی سازه ساختمان و یا خرابی تدریجی آن. نتیجه آن، عدم ایمنی در هنگام زلزله و به خطر افتادن جان و مال ساکنین ساختمان است. هزینه های تعمیراتی و مقاوم‌سازی زیادی به کلیه مالکین ساختمان تحمیل می کند.
• نقص در عایق کاری رطوبتی: نشت آب از لوله کشی ها باعث نم زدگی دیوارها و سقف ها و در نتیجه خراب شدن نازک کاری و نمای زشت می شود. زمان و هزینه تعمیراتی زیادی را تحمیل می کند.
• عدم تهویه یا تهویه ضعیف سرویس ها: باعث عدم خروج کامل بخار حمام و بوهای نامطبوع داخل سرویس شده و در نتیجه موجب افت کیفیت هوای داخل ساختمان و نم زدگی فضای سرویس ها می شود.
• نقص در عایق کاری صوتی: باعث انتقال صداهای سرویس ها و فضاهای ساختمان به بخش های دیگر می شود که آزاردهنده است.
• ضعف های ایمنی ساختمان: عدم وجود دوربین های مداربسته، نبود تجهیزات اعلان و اطفای حریق، نبود حفاظ های ایمنی و ضد سرقت برای دربها و پنجره ها (بویژه طبقات پایین) از جمله رایج ترین نقص های ایمنی در بسیاری از ساختمان ها است که امنیت مالی و جانی ساکنین را به مخاطره می اندازد.

همان طور که مشاهده می کنید، اشکالات و ایرادات متعددی در اجزای مختلف یک ساختمان می تواند وجود داشته باشد، بخصوص در آپارتمان های چندسال ساخت. لذا قبل از خرید یک ملک، توجه به مواردی بیشتر از صرفا بخش های ظاهری آن (مانند کفسازی، نقاشی، نوع کابینت، …)، از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

چرا کیفیت اجزای مختلف یک ساختمان اهمیت دارد؟

• تجربه و رضایت در خرید ملک

امروزه، افراد اغلب به دنبال خرید آپارتمان های ساخته شده و آماده ای هستند که خودشان در ساخت آن نقشی نداشته اند. با توجه به افزایش شدید قیمت ها، خرید مسکن یقینا یکی از سخت ترین و گران ترین تجربه های هر فرد و خانواده در طول عمر خود است به طوری که براساس آمار رسمی منتشر شده برای سالهای 1371 الی 1395 [1]، متوسط زمان انتظار هر خانوار شهری برای خرید مسکن، بیشتر از 20 سال می باشد.

به همین دلیل، خرید ملک برای خیلی از افراد، برخلاف بسیاری از موارد دیگر (اتومبیل، تلفن همراه، …)، تجربه ای است که صرفا یکبار در زندگی خود آنرا خواهد گذراند. بنابراین، خرید ملک از حساسیت بسیار زیادی برخوردار است که نیاز به دقت، آگاهی و مشورت مناسب دارد.

در طی سالهای اخیر و بخصوص در شهرهای بزرگ، خرید آپارتمان های چند سال ساخت و بعضا با عمر بالا، بدلیل قیمت پایین تر نسبت به آپارتمان های نوساز و کلیدنخورده، گزینه مطلوب و مناسبی برای بسیاری از خریداران است. اما با وجود مزیت قیمتی، چالش مهمی که در خرید این نوع آپارتمانها وجود دارد، کیفیت و وضعیت موجود اجزای مختلف ساختمان است.

برای خرید یک ساختمان مناسب و مطلوب، اطمینان از کیفیت و سرویس دهی مناسب اجزای مختلف ساختمان (سازه، بخش های معماری، تاسیسات برقی، لوله کشی ها، تهویه، گرمایش، …) و به طور کلی، ارزیابی وضعیت موجود ساختمان بسیار مهم است. ارزیابی و کنترل کیفیت ملک در هنگام خرید، آسایش خاطر و صرفه جویی مالی قابل توجهی را در آینده در پی خواهد داشت و خرید ملک را به تجربه ای دلنشین تبدیل میکند.

• پیشگیری از تحمیل هزینه های گزاف در آینده

امروزه، خریداران ملک باید مبلغ زیادی را برای خرید خود هزینه کنند و بخش قابل توجهی از درآمد خود را برای آن صرف کنند. بنا بر آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی[2] ، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه های هر خانوار شهری در طی سالهای 1375 الی 1395، به طور متوسط تقریبا برابر 33% یعنی حدود یک سوم کل هزینه ها بوده است. پس از امضای قرارداد خرید، خریدار مسئولیت کیفیت و وضعیت ملک خود و همچنین مشاعات ساختمان را قانونا می پذیرد و بر عهده می گیرد. به همین دلیل، ارزیابی و نگهداری بخش های مختلف ساختمان از اهمیت زیادی برخوردار است.

متاسفانه امروزه در موارد متعددی مشاهده می گردد که بدلیل عدم ارزیابی و کارشناسی دقیق و اصولی وضعیت موجود بخش های مختلف ساختمانی یک ملک قبل از خرید آن، هزینه های تعمیراتی گزافی به خریدار تحمیل می شود به طوری که خریدار احساس پشیمانی و خسارت زیادی کرده و بعضا ملک تازه خریداری شده خود را به فروش می گزارد. لذا خریداران یا سرمایه گذاران ملکی، بخصوص آپارتمان های چند سال ساخت و سن بالا، باید توجه ویژه ای به عیوب و اشکالات مختلف در ملک موردنظر داشته باشند. اشکالات برقی، ترک خوردگی ها، نم زدگی دیوارها و سقف، و غیره می تواند علاوه بر ساختمان های قدیمی، در ساختمان های نوساز نیز مشاهده شود. با توجه به کیفیت پایین ساخت و سازها در کشور، اغلب ساختمان های نوساز نیز دارای ایرادات و مشکلات مختلف می باشند.

در هنگام خرید یک ملک، به چه نکاتی توجه کنیم؟

اگر قصد خرید یک آپارتمان دارید، پیشنهاد می شود که:

• مدارک و اسناد حقوقی آپارتمان (سند، بنچاق، پایان کار کلی و واحد، صورتمجلس تفکیکی، تصفیه مالیاتی، استعلامات ثبتی، …) را از خریدار دریافت کرده و با یک کارشناس حقوقی ساختمان، مشورت و راهنمایی بگیرید.
• از خدمات یک کارشناس ارزیابی ساختمان کمک بگیرید تا علاوه بر شناخت وضعیت موجود و کیفیت اجزای مختلف ملک موردنظر، برآوردی از میزان هزینه های تعمیراتی و بازسازی های لازم را بدست آورید.
• موقعیت دقیق پارکینگ و انباری ملک موردنظر را از روی صورتمجلس تفکیکی، و نه گفته مشاور املاک یا فروشنده، شناسایی کنید. برای این کار، از یک کارشناس حقوقی ساختمانی، راهنمایی بگیرید.
• علاوه بر روز، بازدیدی از ملک موردنظر در شب و زمان حضور اغلب ساکنین ساختمان داشته باشید. در این حالت، میزان سر و صدای داخل ساختمان و انتقال صدا در آپارتمان را بسنجید. وضعیت پارکینگ در حالت پارک ماشین ها و به طور کلی، جو حاکم بر ساختمان را ارزیابی کنید.
• اطلاعات کاملی در خصوص نوع و هزینه های تعمیرات و نگهداری یا مقاومسازی انجام شده بر روی ساختمان در طی سالیان گذشته را دریافت کنید و آنرا با راهنمایی یک کارشناس فنی ارزیابی ساختمان بررسی کنید.
• به لیست هزینه های شارژ ساختمان توجه کنید. نوع و میزان هزینه‌کردهای ساختمان در طی هر دوره شارژ، یک دید کلی در مورد وضعیت بخش های مشترک ساختمان (مانند موتورخانه، آسانسور، نظافت، … ) و نحوه نگهداری و مدیریت آن به شما می دهد.

برای یک خرید مطمئن و با آرامش خاطر، ارزیابی و کارشناسی ملک خود را به ما بسپارید. برای درخواست ارزیابی و کارشناسی ملک، با ما تماس بگیرید.

[1] https://www.mrud.ir/Portals/0/%D9%85%D8%B9%D8%A7%D9%88%D9%86%D8%AA%20%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86%20%D9%88%20%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86/%D8%AF%D9%81%D8%AA%D8%B1%D8%A7%D9%82%D8%AA%D8%B5%D8%A7%D8%AF%20%D9%85%D8%B3%D9%83%D9%86/pdf%20files/%D8%A2%D9%85%D8%A7%D8%B1%20%D8%A8%D8%AE%D8%B43/3-2_9706.pdf?ver=WvvE7uOqpnOjViG8Yaohog%3d%3d

[2] https://www.mrud.ir/Portals/0/%D9%85%D8%B9%D8%A7%D9%88%D9%86%D8%AA%20%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86%20%D9%88%20%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86/%D8%AF%D9%81%D8%AA%D8%B1%D8%A7%D9%82%D8%AA%D8%B5%D8%A7%D8%AF%20%D9%85%D8%B3%D9%83%D9%86/pdf%20files/%D8%A2%D9%85%D8%A7%D8%B1%20%D8%A8%D8%AE%D8%B43/3-5_9706.pdf?ver=-4qY__SSJAFGZvjacVZFFA%3d%3d