خرید یا اجاره ملک همواره از تصمیمات چالش برانگیز بوده است. هنگامی که چنین تصمیمات سرمایه گذاری بزرگی مانند خرید ملک اتخاذ می شود، ضروری است که دقت لازم را در ارزیابی ملک از نظر عیوب کیفی و همچنین مسائل مربوط به رعایت ایمنی انجام داد.
چالش های خرید و اجاره ملک
قیمت
طبق آمار گزارش های بانک مرکزی از معاملات مسکن تهران، می توان گفت که یک کارگر برای خانه‌دارشدن در تهران ناچار است یک‌سوم حقوق خود را به مدت ۱۳۳ سال پس‌انداز کند که عملا غیرممکن است! همچنین یک کارگر برای اجاره یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران ناچار است حدود ۱.۵ برابر حقوق خود اجاره بپردازد. (لینک) از سوی دیگر خرید و فروش آپارتمان در متراژهای بزرگ و لوکس در مناطق بالای شهر تهران نیز خریداران خاص خود را داشته و خرید به قصد سرمایه‌گذاری بیشترین درصد این نوع خریداران را تشکیل می‌دهد.
مشکلات حقوقی
معامله ملک و مسکن کار ساده ای نیست و بسیاری از افراد نمی دانند که در هنگام خرید و فروش و یا حتی اجاره یک ملک به چه نکاتی در قرارداد باید توجه ویژه داشته باشند تا از اختلافات آتی جلوگیری شود. اگر بخواهیم به مهمترین مورادی که باید مورد توجه قرار گیرد به صورت تیتروار اشاره کنیم می توان این موارد را ذکر کرد:
- شناسایی کامل فروشنده ملک
- بررسی وضعیت سند ملک
- تطبیق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک
- مطالبه مفاصا حساب از فروشنده، پرداخت نکردن کل مبلغ
- تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد
کیفیت ساخت ملک و ارزنده بودن آن
در بسیاری از کشورهای مدرن بازرسی از ساختمان یکی از مهمترین مواردی است که هنگام خرید ساختمان جدید مورد توجه قرار می گیرد. این امر ریسک خریدار را در مهمترین سیستم ها و جنبه های ملکی که می خواهد در آن سرمایه گذاری کند کم می کند. در این کشورها، خدماتی نظیر وارانتی و گارانتی نیز برای ساختمان ها علی الخصوص ساختمان های نوساز ارائه می گردد.
با این وجود، متاسفانه در ایران سیستم خرید و فروش املاک به صورت سنتی و غیر کاربردی صورت گرفته و در نتیجه هنگام خرید ساختمان، زوایای پنهانی ممکن است در ساختمان وجود داشته باشد که عدم توجه کارشناسی به آنها می تواند خریدار را با هزینه هنگفتی مواجه کند؛ همچنین در بسیاری از موارد دیده شده است که ملک بسیار بیشتر از قیمت واقعی آن قیمت گذاری شده و به فروش رفته است.
ساختار معیوب معامله ملک در ایران
در خارج از ایران و کشورهای پیشرفته، شرکت های تضمین کیفی ساخت در قالب بازرسی حین و پس از ساخت توسط ناظران غیردولتی در تمامی مراحل خرید و فروش املاک و مستغلات دخیل هستند. با این وجود در ایران همچنان ساز و کار سنتی بنگاه های معاملات ملکی نقش اصلی را در قیمت گذاری برعهده داشته و دستگاه نظارت دولتی نیز نقش خود را به خوبی ایفا نمی کند.
از اینرو شاهد نارضایتی طرفین معاملات از سویی و از سوی دیگر افزایش هزینه های ناشی از عیوب پنهان ساختمان ها هستیم. در ایران روند معاملات ملکی از طریق واسطه های مجازی (سایت ها) و حقیقی (بنگاه های معاملات ملکی) آغاز و قیمت گذاری بدون در نظر گرفتن هیچگونه معیار فنی و تخصصی بر اساس میل صاحبان املاک و مستغلات صورت می پذیرد.
چگونه از کیفیت ملک اطمینان خاطر داشته باشیم؟
بیمه عیوب اساسی و پنهان ساختمان (L.D.B)
بیمه عیوب اساسی و پنهان ساختمان یا تضمین کیفیت ساختمان یکی از مهمترین موضوعاتی است که در بیشترکشورهای جهان در قالب قوانین ساخت مطرح بوده که براساس آن، سازنده باید به مدت ده سال خسارات و اشکالاتی که در ساخت وجود دارد را تضمین کند.
بستر صدور بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان در کشور وجود دارد و شرکت های بیمه ای در قالب بیمه نامه‌های دوره بهره‌برداری این نوع بیمه ها را ارائه می دهند اما اقدام برای گرفتن این بیمه نامه ها از سوی سازنده در ایران رایج نیست.
بیمه های تضمین کیفیت ساختمان چه محدودیت هایی دارند؟
سازندگان به دلیل آنکه باید حق بیمه را خودشان پرداخت کنند و این مبلغ نیز در هنگام فروش به خریدار منتقل می شود، چندان از این بیمه نامه ها استقبال نکرده اند. علاوه بر این چک لیست های مورد استفاده توسط شرکت های بیمه ای بسیار سطحی بوده و به صورت تخصصی به کنترل کیفی ساختمان ها نمی پردازد.
همین طور که گفته شد بیمه نامه های تضمین کیفیت ساختمان در اکثر موارد توسط سازندگان در دسترس نیست و در موارد موجود نیز اینگونه بیمه نامه ها نمی توانند اطمینان خاطر کاملی برای خریداران یا مستاجران ملک به وجود آورند. از طرف دیگر ملک های 10 سال ساخت به بالا نیز از پوشش این بیمه ها خارج بوده و شرکت های بیمه ای هیچ تعهدی در قبال آن ها نخواهند داشت.
ارزیابی فنی ملک
اینجاست که بازرسی تخصصی ساختمان توسط متخصصان ارزیاب آموزش دیده قبل از شروع هرگونه خرید یا اجاره ساختمان مورد توجه قرار می گیرد. یک متخصص ارزیاب ملک شما را بازرسی می کند، ملک از جهات مختلف رتبه بندی و عیب یابی گردیده و بر این اساس قیمت گذاری ملک براساس معیار های کارشناسی ملموس خواهد بود.
ارزیابی سازه
با توجه سیستم سازه ای استفاده شده در ساخت ملک مورد نظر اعم از سازه بنایی، سازه فولادی و سازه بتنی ارزیابی های مربوطه انجام می شود. در این ارزیابی خاک و پی، ستون ها، تیرها، سقف، رمپ و راه پله و … مورد بررسی و رتبه بندی قرار می گیرند.
ارزیابی معماری
بازرسی نما، تجهیزات غیر سازه ای و همچینین فضای آزاد و مشاع از جمله بازرسی های مربوط به این بخش است.
ارزیابی تاسیسات مکانیکی
بازرسی موتورخانه، لوله کشی های گاز، لوله کشی آب و فاضلاب و دستگاه های مکانیکی از این قبیل ارزیابی ها می باشد.
ارزیابی تاسیسات برقی
بازرسی سیم کشی های برق، تجهیزات الکتریکی عمومی، تابلوها و جعبه فیوزها از جمله مهم ترین بازرسی های تاسیسات برقی است.
ارزیابی ایمنی
بازرسی ملک از نظر حفاظت در برابر حریق، پایداری آویزها و قطعات الحاقی درونی و بیرونی ساختمان و نحوه دسترسی به ساختمان به منظور امدادرسانی از جمله مواردی است که در ارزیابی ایمنی ملک به آن پرداخته می شود.
لزوم ارزیابی تخصصی ملک پیش از معامله
در برخی موارد، نقص یا آسیب یافت شده توسط یک متخصص ارزیاب ممکن است جزئی باشد که تعمیر یا بازسازی ضروری نخواهد بود و تنها مورد توصیه قرار می گیرد. از سوی دیگر، در مواردی ممکن است این عیوب عمده بوده و یک نگرانی ایمنی تلقی شود. این موارد نیاز به اقدام فوری برای اصلاح خواهند داشت، و در برخی موارد احتمالاً بسیار پرهزینه هستند.
دانستن این اطلاعات قبل از هر تعهد پولی، به خریدار یا مستاجر این فرصت را می دهد تا خرید خود را لغو کند یا در مورد مذاکره خود تجدید نظر کند. شما می توانید یک شرکت کارشناسی ملک را انتخاب کرده و با کمک ارزیاب متخصص مورد اعتماد خود فرآیند بازرسی ملک در طول فرآیند خرید را به همراه داشته باشید.
بنا، کارشناسی حرفه ای در انتخاب ملک مناسب
شرکت کارشناسی بنا با به کارگیری زبده ترین کارشناسان تخصصی ملک و به کمک به روزترین دانش و تجهیزات در تلاش است خیال خریداران و مستاجران ملک را از تمامی جوانب معامله یک ملک (جوانب حقوقی، کیفیت ساخت و بسیاری دیگر از موارد ملک) راحت کند.
جمع بندی
چه برای اولین بار قصد خرید خانه را دارید، چه یک اجاره‌کننده ملک هستید و یا حتی اگر یک سرمایه‌گذار باتجربه ملک می باشید، ارزیابی ساختمان قبل از معامله ملک همیشه یک مرحله ضروری در فرآیند خرید می باشد و نباید نادیده گرفته شود.
