خرید خانه احتمالاً یکی از مهم ترین تصمیمات مالی است که اکثر مردم در طول زندگی خود می گیرند به خصوص در مواقعی که قیمت ملک در اکثر مرکز شهرهای کشور در بالاترین حد خود قرار دارد و در ایران بعنوان اساسی ترین نیاز محسوب میشود. پیس از معامله برای خرید خانه مهم است که مطمئن شوید خانه‌ای که می‌خرید هیچ گونه مشکل از لحاظ سازه ای ، تاسیسات برقی و مکانیکی و معماری نداشته باشد.
برای انجام این کار ، تعدادی بازرسی ملکی مختلف وجود دارد که باید در طول فرآیند خرید انجام دهید تا مطمئن شوید که تصمیم درستی می گیرید. نادیده گرفتن بازرسی قبل از خرید می تواند وسوسه انگیز باشد و ممکن است در کوتاه مدت احساس ضعف نکنید اما در بلند مدت میتواند شما را متضرر کند.
در صورت بروز هر نوع مشکلی در آینده ، انجام کار تعمیر و نگهداری و پوشش هزینه های تعمیر ملک بر عهده شماست. با این وجود، متاسفانه در ایران سیستم خرید و فروش املاک به صورت سنتی و غیر کاربردی صورت گرفته و در نتیجه هنگام خرید ساختمان، زوایای پنهانی ممکن است در ساختمان وجود داشته باشد که عدم توجه کارشناسی به آنها میتواند خریدار را با هزینه هنگفتی مواجه کند؛ همچنین در بسیاری از موارد دیده شده است که ملک بسیار بیشتر از قیمت واقعی آن قیمت گذاری شده و به فروش رفته است.
ارزیابی ملک به چه معنا است
ارزیابی ملک روشی است که ارزش یا قیمت واقعی ملک بر اساس عوامل و شرایط مختلف در یک منطقه را مشخص می‌کند. عوامل متعددی در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک تاثیر دارد. موقعیت مکانی، متراژ، نوع ملک، نوع مصالح، سن بنا، نوع سند مالکیت، نقشه ملک و … از موارد موثر در در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک هستند.
بازار روز کشور و عرضه و تقاضا در بازار ملک، از جمله عوامل محیطی است که تاثیر بسیار مهمی در قیمت گذاری املاک دارد. موقعیت مکانی، اندازه زمین، نقشه طبقات، عرض معبر، سن بنا و امکانات رفاهی از ویژگی های منحصر به فرد یک ملک هستند. کلیه این پارامترها برای ارزیابی ملک باید بررسی شود. به همین دلیل ارزیابی املاک و مستغلات کاری دشوار و پیچیده به نظر می‌آید.
روش ارزیابی املاک
هر ملک از دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) تشکیل شده است. برای ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک باید دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) به صورتی جداگانه مورد ارزیابی و قیمت‌گذاری قرار بگیرند.
عرصه ملک چیست؟
عرصه همان زمینِ ملک است. عرصه (زمین) مهمترین عامل در ارزیابی املاک و قیمت گذاری املاک محسوب میشود. مهمترین و موثرترین عوامل ارزیابی عرصه یا زمین به شرح زیر هستند:
- متراژ عرصه یا زمین و اندازه بر ملک (ضلعی که به گذر اصلی متصل است)
- دسترسی محلی (اتوبان‌ها، گذرها، معابر، امکانات رفاهی)
- عرض معبر (عرض کوچه یا خیابانی که ملک در آن قرار دارد)
- جهت ملک (ضلع شمالی، جنوبی و……)
- پهنا یا موقعیت شهرسازی (ملک در بافت فرسوده یا نوساز است)
- تغییر کاربری زمین (به طور مثال زمین مسکونی که بر خیابان اصلی قرار دارد به کاربری اداری، آموزشی، تجاری و… تغییر کند)
- ارزیابی مسیر طرح های عمرانی (باعث حذف یا عقب نشینی زمین میشود)
بعد از بررسی پارامترهای فوق و استعلام محلی برای در نظر گرفتن عرف قیمت منطقه، عرصه (زمین) ارزیابی و قیمت‌گذاری میشود.
اعیان (بنای احداثی) ملک چیست؟
اعیان، همان بنای ملک است. عامل مهم دیگر در ارزیابی ملک، ارزش اعیانی (بنای احداثی) ملک خواهد بود. هزینه های احداث بنا عاملی موثر در ارزیابی و قیمت گذاری املاک میباشد.
*توجه کنید که کیفیت بنای احداث شده در ارزیابی ملک بسیار حائز اهمیت است.
انواع بازرسی املاک
در هر صورت مهم است که این بازرسی ها توسط متخصصان ارزیابی ساختمان خبره و مجرب انجام شود. انواع مختلفی از بازرسی ساختمان وجود دارد که عبارتند از:
بازرسی شخصی
هنگامی که برای بازبینی خانه می روید ، فرصتی برای بررسی ملکی که قصد خرید آن را دارید بوجود آمده و میتوان از آن استفاده کرد و بصورت بصری و خیلی جزئی از وضیعت ملک باخبر شد.
در بازرسی شخصی میتوان یک نفر را با خود همراه کنید تا دیدگاه دومی در تشخیص عیوب به شما بدهد و در طول زمان بازرسی، می‌توانید ویژگی‌هایی مانند درب ها و پنجره‌ها ، دیوارها و سقف‌ها ، کلیدهای برق و لوله‌کشی و غیره را بصورت سطحی بررسی کنید.
بازرس مختصص
در حالی که یک بازرسی شخصی دقیق می تواند ایده خوبی در مورد وضعیت کلی ملک به شما بدهد، ولی اگر قصد خرید آن را دارید ، مهم است که از خدمات یک بازرس ساختمان حرفه ای استفاده کنید. این متخصص پس از بررسی ملک از نظر سازه ای ، معماری ، تاسیسات الکتریکی و مکانیکی گزارش بازرسی ساختمان را به شما می دهد. آنها می‌توانند مشکلاتی را که ممکن است توسط چشم‌های شما به راحتی نادیده گرفته شود را تشخیص دهند.
علاوه بر انجام این بازرسی ها، کارشناس همچنین از مطابقت ساختمان با مقررات ملی ساختمان اطمینان حاصل می کند. آنها به همه چیز از فضای داخلی و خارجی ساختمان، سقف و فضاهای زیر طبقه و همچنین سایت کلی ملک نگاه می کنند. اگر ویژگی ها یا سازه های خاصی وجود دارد که می خواهید بازرس ساختمان به طور خاص به آنها نگاه کند، مطمئن شوید که بهترین روش برای بازرسی استفاده از ارزیابان متخصص میباشد.
*در بعضی از کشور های خارج از ایران یک نوع بازرسی وجود دارد که در ایران از آن به ندرت استفاده میشود که آن بازرسی آفات نام دارد و از مهمترین بازرسی ها در این کشور ها محسوب میشود.
بازرسی آفات
این یکی دیگر از جنبه های مهم هر بازرسی ساختمان است. امروزه آفاتی مانند موریانه ها به یک تهدید بسیار واقعی تبدیل شده اند و بسیاری از سازه ها به این آفات بسیار مخرب آلوده شده اند. این آفات خاموش به اجزای چوبی یک ملک صدمه میزند و بر یکپارچگی و پایداری آن تأثیر می گذارد.
در طول بازرسی آفات، متخصص کل ملک را به طور کامل بررسی می کند تا شواهد وجود حشرات تخریب کننده چوب مانند موریانه ها را بررسی کند. این بازرسی خاص می تواند ترکیبی از بررسی بصری و تصاویر دوربین مادون قرمز باشد.
انواع خدمات کارشناسی و ارزیابی ها در سامانه بنا
ارزیابی سازه ای
در این ارزیابی مهندسین ما ساختمان را از لحاظ وضیعت پایداری و استقامت یک ساختمان در برابر زلزله و بلا های طبیعی از طریق بازبینی نقشه های سازه ای موجود ، آزمایشات مربوطه و مقررات و آیین های مربوطه مورد بررسی قرار میدهند.
ارزیابی معماری
در این ارزیابی مهندسین ما ساختمان را از لحاظ مواردی چون نمای ساختمان ،کیفیت مصالح ساختمانی ، نورگیری ساختمان ، استفاده بهینه از فضاها و … با استفاده از استاندارد ها و مقررات ملی ساختمان بررسی میکنند.
ارزیابی تاسیسات مکانیکی
در این ارزیابی مهندسین ما ساختمان را از لحاظ مواردی چون تاسیسات بهداشتی ،گرمایشی ، سرمایشی ، تهویه مطبوع ، گازرسانی ، آتش نشانی و … با از استفاده آیین ها و مقررات ملی ساختمان بررسی میکنند.
ارزیابی تاسیسات الکتریکی
در این ارزیابی مهندسین ما ساختمان را از لحاظ سیستم روشنایی ، صوتی و تصویری ، کلید پریز ها ، اطفا حریق ، سیم کشی ساختمان و تاسیسات الکتریکی آسانسور و … با استفاده از آیین ها و مقررات ملی ساختمان بررسی میکنند.
ارزیابی ایمنی
در این ارزیابی مهندسین ما ساختمان را از نظر حفاظت در برابر آتش سوزی ، ایمن بودن سیستم هایی همچون آسانسور ، سیستم اعلام حریق و … با استفاده از آیین ها و مقررات ملی ساختمان بررسی می کنند.
خدمات سامانه بنا
بنا در نظر دارد با ایجاد مجموعه مهندسین مجرب و ارائه آموزش های تکمیلی و تخصصی در جهت ارزیابی ساختمان به آنها، خدمات ارزش گذاری و رتبه بندی ساختمان ها اعم از ساختمان های نوساز، آماده تحویل، تعمیر شده و چند سال ساخت را به خریداران، مالکان و سازندگان ارائه دهد. بر این اساس تمامی ساختمان ها براساس معیار های موجود رتبه بندی میگردد. با انجام این ارزیابی ها نقاط ضعف و قوت ساختمان ها شناسایی و به مالکان اعلام شده و در جهت پوشش آنها اقدام خواهد شد. بدین منظور شرکت های دارای صلاحیت در زمینه بازساری، نوسازی، تعمیر و نگهداری ساختمان تحت پوشش سامانه قرار خواهد گرفت و به ساختمان های دارای گواهی، گارانتی و وارانتی خدمات مربوطه را ارائه خواهند داد.
جمع بندی
سامانه ارزیابی ساختمان در نظر دارد تا به واسطه سیستم رتبه بندی ساختمان ها، مهندسین و شرکت های سازنده را به دریافت گواهی نامه مرتبط در جهت بهبود کیفیت فعالیت های ساختمانی از طریق ایجاد فضای رقابتی ملزم کند.
